分譲マンションに関する基本的な事項を定める法律として、区分所有法があります。

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 民法には共有の規定がありますが、分譲マンションのように1棟の中高層建物を多数の人が共有することを予定していません。そこで区分所有法は、多数の人が中高層建物を共有することができるよう定めています。

 同法第1条で「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、…(中略)…それぞれ所有権の目的とすることができる」としています。

 これにより、分譲マンションの各区分がそれぞれ所有権の目的とできることになります。この各区分を所有する権利を区分所有権といいます。

 区分所有法では、マンションの建物を専有部分と共用部分に分け、前者は区分所有権の対象であり、区分所有者の単独所有とし、後者は区分所有者全員の共有としています。専有部分というのは、分譲マンションでいう各区分(例えば、「505号室」)のことです。共用部分は、廊下、階段、エレベーター昇降機などがこれに当たります。

 また、区分所有法では、共用部分の変更・管理についても、民法の共有の規定と異なる定めがされています。例えば、共用部分の形状の著しい変更を伴う変更は、民法では、共有者全員の同意が必要ですが、区分所有法では、区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成で可能とされています。

(小田原市・伊奈綜合法律事務所、伊豆の国市出身)